房企拿地變局:“綠增”“紅降” 核心都市圈受青睞

    臨近年底,多個城市土地供應提速。在“三道紅線”疊加償債的壓力下,房企拿地邏輯生變,“綠檔”房企繼續把握窗口期拿地回補土儲,“紅檔”房企減少出手慎投資。

  從房企拿地區域情況看,集中度繼續提升。50強房企11月新增拿地建筑面積的53%位于30個城市,而50強房企今年以來拿地TOP10城市的建筑面積占總投資建筑面積的25%,房企青睞在核心都市圈拿地。

  哪些房企在拿地

  中指研究院數據顯示,11月全國300個城市土地供應面積13157萬平方米,環比增長8%;成交面積8001萬平方米,環比下降27%;出讓金額4209億元,環比下降15%。在“三道紅線”及年底償債等壓力下,房企拿地熱情已多月下降。

  土地市場整體“降溫”,哪些房企在拿地?

  “三道紅線”包括剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。“三道紅線”根據房企“踩線”情況進行劃檔,將對房企有息債務規模進行差異化管控。

  根據“踩線”數量,房企被分為“紅橙黃綠”四檔。“未踩線”的為綠檔,“踩一道線”的為黃檔,“踩兩道線”的為橙檔,“踩三道線”的為紅檔。

  平安證券研報顯示,10月紅檔、橙檔、黃檔、綠檔房企的拿地與銷售金額之比分別為18.6%、23.8%、27.2%、46.8%,連續2個月保持該趨勢。綠檔房企連續3個月超過40%,紅檔房企連續2個月低于20%。同時,房企整體拿地溢價率也符合“綠增”“紅降”規律。10月僅綠檔房企拿地與銷售金額之比逆市增長。值得注意的是,50強房企拿地與銷售金額之比自7月開始保持下行態勢,4月-7月均超過35%,10月為26.9%。

  中海以44.34億元摘得廣州市海珠區南洲板塊一住宅用地,溢價率為26.18%。萬科以80.77%的溢價率摘得江蘇南通海門區一商住用地。若以上述劃檔口徑分類,國泰君安研報顯示,中海屬綠檔房企,萬科僅“踩線一條”。

  平安證券認為,隨著銷售難度加大、行業監管趨嚴,土地市場或以穩為主并緩慢降溫。在“三道紅線”實施前,預計綠檔房企將積極把握拿地窗口期;紅檔房企受降杠桿制約,拿地或維持謹慎態勢。

  合作開發尋求高效

  多元化成為減少拿地開支的一個途徑,房企間聯合拿地、合作開發案例有所增加。

  陽光城與卓越聯合體日前10.84億元摘得江蘇南通市一宗國有建設用地。深圳前海一地塊吸引了13家企業。其中,8家企業組成3個聯合體,卓越聯合佳兆業,金地、電建、華潤聯合前海投控,招商聯合TCL,最終金地、電建、華潤和前海投控聯合體以81.51億元,45%的溢價率競得該地塊。

  “十四五規劃建議首次提及‘推動金融、房地產同實體經濟均衡發展’,結合近期政策,房地產行業金融審慎管理或將常態化。在這種情況下,房企合作拿地可更高效利用資金。”中泰國際房地產行業分析師劉潔琦告訴中國證券報記者。

  中指研究院企業研究總監李建橋認為,“房地產融資監管趨嚴,行業利潤率下行,資金面愈發顯得重要。房企合作拿地,一方面可共同分擔投資資金并分攤風險,以更少的資金撬動更多資源;另一方面,在熱點城市通過合作競標,可避免因土地稀缺導致的房企間激烈競爭,降低拿地成本。”

  除了聯合拿地,合作開發也為房企所青睞。如新湖中寶日前將所持一項目公司35%股權轉讓給融創中國,該項目公司旗下主要資產便是土儲資源,涉及土地使用權面積合計67萬平方米,規劃計容總建面合計不超過142.4萬平方米。

  對于股權轉讓原因,新湖中寶在公告中稱,進一步發揮各自品牌、土儲、資金方面優勢,雙方擬就公司正在開發的溫州西灣項目開展合作。

  克而瑞地產研究中心預計,明年二、三季度房企投資將逐步企穩、城市選擇趨同,催生房企合作拿地集中度走高。房企之間合作拿地或成未來投資主流方式。

  哪些地區受青睞

  投資邏輯生變,房企會更加青睞哪些地區的投資機會?

  克而瑞地產研究中心統計數據顯示,11月50強房企新增拿地建面的53%位于30個城市。今年以來,50強房企拿地TOP10城市的建筑面積占總投資的25%。2018年-2020年,50強房企拿地TOP20城市中以重慶、武漢、成都、西安、長沙、杭州等城市為主。隨著市場持續分化,這類城市仍將穩坐核心地位,成為房企投資的首選城市。

  金輝控股執行總裁陳朝榮日前表示,都市圈未來對人口吸引力將具備一定優勢,會是未來新房市場進行結構分配的重點區域,房企布局的動力和區域內市場競爭都將加大。布局都市圈將是公司的一個重要方向。

  “十四五”規劃建議提出,優化行政區劃設置,發揮中心城市和城市群帶動作用,建設現代化都市圈。加快建設交通強國,完善綜合運輸大通道、綜合交通樞紐和物流網絡,加快城市群和都市圈軌道交通網絡化,提高農村和邊境地區交通通達深度。

  劉潔琦認為,房企未來投資會更傾向于產業結構好、人口流入的核心都市圈城市。

bbin娱乐平台最新优惠 竞彩篮球分析 ds视讯网投 江西多乐彩开奖查询 内蒙古11选5下期预测 以太坊价格美元实时 神马财神捕鱼机说明 香港麻将灵异事件 中国福彩开奖3d 澳洲幸运10是什么 vr赛车全天计划 竞彩足球比分澳客网 北单比分直播新浪爱彩一 数字货币是怎样的骗局 金龙棋牌安卓版下载 齐齐哈尔现金麻将棋牌下载 体育彩票开奖查询